DOSLOV OBNOVY

Vykonávať odstraňovanie systémových porúch bytového domu na úrovni projektu pre stavebné povolenie v konečnom dôsledku predraží pôvodnú cenu obnovy, pretože takýto projekt neobsahuje podrobné technické riešenia v detailnom prevedení. V takomto prípade musí dodávateľ stavebných prác zadať svojmu projektantovi spracovať chýbajúce technické detaily a tým samozrejme zvýšiť pôvodnú cenu… Tu správca a vlastník zistí, že síce ušetril na projekte 2-4000 EUR a na dozorovi ďalších 2-4000 EUR, ale v konečnom dôsledku prerobí zvyčajne niekoľko násobky tejto úspory… Preto je z technického, technologického a cenového hľadiska najvhodnejšie, aby projekt bol aj na realizačnej úrovni tak ako sa vykonáva vo vyspelých ekonomikách EU (kedysi aj u nás), t.j. aby bol  spracovaný presne na konkrétne systémy a technologické detaily a nie všeobecne, ako sa to takmer bežne u nás robí. Samotnú realizáciu stavebných prác treba zveriť firme so skúsenosťami s panelovými stavbami a so stálymi pracovníkmi a dodávateľmi zaškolenými na daný druh stavebných činností. Ide o nemalé investičné náklady vlastníkov, ktoré pri kvalitne odvedenej práci všetkých dodávateľov znamenajú predĺženie technickej životnosti bytového domu viac ako len o 20-25 rokov pri vykonávaní stálej priebežnej údržby, pričom sa nedá vylúčiť predĺženie životnosti aj na dvojnásobok voči jej pôvodne projektovanej. Správcovia a vlastníci by si mali uvedomiť, že v súčasnosti niet peňazí na adekvátnu náhradu bytového domu v prípade zákazu užívania pôvodnej stavby pre statické poškodenie znemožňujúce ďalšie bývanie v narušenom dome ak sa oň nebudú priebežne starať. Bytový dom je v súkromnom vlastníctve, preto sa súkromný vlastník a spoluvlastník musí sám podieľať na jeho oprave a údržbe, napriek tomu, že v prípade evidentnej technickej systémovej poruchy môže štát pomôcť a poskytnúť dotáciu na jej odstránenie, pretože ide len o čiastočnú pomoc. Inej cesty v odstraňovaní systémových porúch a obnovy bytových domov niet, len skôr či neskôr sa do odstraňovania porúch a obnovy domu pustiť. Odkladaním obnovy a odstraňovania systémových porúch dúfajúc, že neskôr budú práce a materiál lacnejšie je pre vlastníka cestou do pekla, pretože keby aj bol materiál lacnejší, čo je pri stúpajúcich cenách energií iba zbožnou ilúziou, ľudská práca bude už len drahšia a porúch na dome viac a viac a vo väčšom rozsahu. Ľahko sa môže stať, že vlastník sa dostane do situácie, že svoj dom jednoducho nebude mať za čo obnoviť a banka mu neposkytne úverové krytie. V súvislosti s narastaním životných nákladov a nákladov na bývanie pripomeniem, že na Slovensku už platí Európska smernica o energetickom audite stavby a jeho centrálnej evidencii, a o požiadavke zabezpečiť vo všetkých stavbách takmer nulovú spotrebu do roku 2020. Tieto certifikáty sa od okt.2010 sústreďujú do celoslovenskej centrálnej databázy „Inforeg“ a určite to v konečnom dôsledku bude mať dopad na prevádzku a hodnotu bytového domu podľa jeho energetického zaradenia. Preto by niektorí vlastníci a správcovia mali prehodnotiť svoj doterajší postoj k prebiehajúcej obnove bytových domov a ku svojmu vlastníctvu, t.j. uvedomiť si konečne, že každá závada na dome aj keď nieje v mojom byte, má vplyv na prevádzku celého domu, a tým aj môjho bytu. Môje je len priestor v dome, ktorý je ohraničený spoločnými stenami. Nepochopenie vlastníckych a spoluvlastníckych vzťahov v bytových domoch na Slovensku spôsobuje nezáujem o správu, prevádzku, údržbu a obnovu bytových domov, čo spôsobuje, že Slovensko patrí v obnove bytového fondu na chvost EU a v spotrebe energií medzi špičku EU. Problematiku odstraňovania systémových porúch bytových domov, ich obnovy a údržby možno zhrnúť do niekoľkých základných odporúčaní :

  • vlastníkom treba vysvetľovať, že jedinou cestou ako predĺžiť život ich dožívajúcemu bytovému domu a znížiť náklady na bývanie je jeho technická obnova a investícia do tepelno izolačných riešení zabezpečujúcich úsporu energií,
  • zlepšiť osvetu v prospech obnovy bytových domov zo strany úradov a správcov
  • zlepšiť komunikáciu a spoluprácu medzi správcami a vlastníkmi
  • neodkladať obnovu bytových domov v nádeji, že neskôr budú nižšie ceny a našetríme si viac vo fonde opráv, čím sa vyhneme úveru
  • už pri úvahe o obnove si prizvať nezávislého stavebného dozora a nezávidieť mu jeho odmenu, vráti sa nám v kvalite a úspore nákladov
  • vytvoriť kvalitné výberové podmienky pre všetkých dodávateľov počnúc projektantom a končiac zhotoviteľom
  • osloviť len tých dodávateľov, ktorých pracovníci a poddodávatelia majú menovité osvedčenie o zaškolení na daný druh vykonávaných prác, licencie a certifikáty
  • rozhodovať o výbere dodávateľov neunáhlene po dôkladnom rozbore všetkých položiek ocenených činností a technologických postupov, a nie len na základe najnižšej ceny, aj keď rozhodovanie bude trvať niekoľko hodín, alebo dní
  • k rozhodovaniu o dodávateľoch si ako poradcu prizvať nezávislého stavebného dozora
  • nevyberať dodávateľov len na základe priateľstiev a známostí, nie to ešte rodín
  • zadávať projekt obnovy bytového panelového domu na úrovni pre stavebné povolenie a realizáciu
  • zadávať projekt na obnovu ako celkovú obnovu a odstránenie všetkých porúch
  • vyhotoviť cenové ponuky dodávateľov na základe projektu pre realizáciu
  • realizovať obnovu bytového domu a odstránenie systémových porúch v celku a nie po etapách s niekoľkoročnými odstupmi
  • prehodnotiť pôvodný minimálny vklad do fondu opráv a zvýšiť ho na reálnu úroveň
  • v prípade riešenia úverového krytia sa nespoliehať na ponuku jedného úverového zdroja a nebáť sa zobrať úverové krytie na celú obnovu v jednom „balíku“
  • dodávka kvalitného výrobku a prác za nízku cenu s množstvom doplnkov “zadarmo” a benefitov je ilúzia, ktorej sa vlastníci a niektorí správcovia bytových domov, žiaľ na vlastnú škodu veľmi radi utiekajú…
  • benefity a dodávky položiek “zadarmo” sú položkami, ktoré predražujú a spomaľujú obnovu bytových domov na Slovensku.
  • je potrebné zvyšovať kvalifikáciu a kvalitu práce stavebných úradov.

Nakoľko nie je pre mnohých vlastníkov a niektorých správcov bytových domov ľahké a jednoduché objektívne rozhodovať o rozsahu a spôsobe obnovy bytového domu, ktorý vlastnia, alebo spravujú, Slovenská asociácia stavebných dozorov a odborne spôsobilých osôb má už vo svojich radoch kvalitných odborníkov, ktorí sú aj medzinárodne vo svojom odbore uznávaní a vedia poradiť a pomôcť pri takýchto náročných rozhodnutiach. Naša kancelária v Bratislave a v Nitre je vlastníkom a správcom k dispozícii nie len pri výberových rozhodnutiach o obnove bytových domov, ale spolu s odborníkmi zo špecializovaných pracovísk a skúšobní v Českej a Slovenskej riešime aj statické a iné poškodenia a problémy stavieb.

Autor: Ivan Pauer, prezident SASDARS

((1) Zdroj: MDVRR SR )

30.apr.2011