JE NAJVYŠŠÍ ČAS NA OBNOVU, EKONOMIKU A ŠETRENIE NÁKLADOV NA BÝVANIE

Z technického hľadiska je najvyšší čas predísť otázke, čo sa stane s obyvateľmi bytových domov, ktoré jednoducho zo statického hľadiska dožijú a stanú sa neobývateľnými, alebo nebezpečnými, ak ich vlastníci budú neustále zanedbávať ich údržbu a obnovu. Vážnejšou sa stáva táto otázka ešte v momente, keď si uvedomíme, že na Slovensku prešlo viac, ako 80% bytov z verejného sektora – štátu a bytových družstiev do individuálneho súkromného vlastníctva. Prakticky po celý život bytového domu sa vykonávala a vykonáva minimálna údržba jeho konštrukcie. Povedzme si to priamo, nestaráme sa o dom do času, kedy sa niečo nepokazí a staráme sa len o to, aby sme mali najnižšie možné mesačné platby do fondu opráv, minimum z minima… Tento jav je však aj ospravedlniteľný, pretože euro_1na Slovensku vydáva priemerná rodina cca 60% a viac zo svojho rozpočtu na energie a bývanie, čo je veľmi vysoký pomer. Tento pomer je samozrejme daný aj jedným z najnižších príjmov priemernej rodiny v rámci EU, ale na druhej strane vysokými, stále Z nie len vlastných skúseností si dovolím konštatovať, že nie je veľa vlastníkov, správcov, projektantov a realizačných firiem, ktorí sa zameriavajú aj na ostatné časti obnovy bytového domu, strešnú konštrukciu, stav obvodového plášťa, stav nosných častí stavebnej konštrukcie, suterén, stav armatúry v spojových častiach medzi panelmi, rozvody médií a i. Na odstraňovanie systémových technických porúch, obnovu a údržbu bytového domu je nutné hľadieť komplexne, ako na jeden kompaktný funkčný celok, ktorý nie je možné pri týchto činnostiach kúskovať na dlhodobé realizačné etapy. Obnova a odstraňovanie porúch panelových bytových domov po častiach je aj z ekonomického hľadiska ten najdrahší spôsob realizácie, pretože zdroje na účte fondu opráv takmer nikdy nevykryjú celú sumu stavebných dodávok. Pre správcov a vlastníkov je najvýhodnejšie chýbajúce finančné zdroje doplniť jedným úverom, ktorý pokryje celú obnovu a odstránenie systémových porúch panelového bytového domu. V takomto prípade sa stavebné a montážne práce vykonajú súbežne v jednom období roka a vlastníci so správcom sa nemusia na niekoľko ďalších desaťročí zaťažovať rozkúskovanými opravami a obavami, kedy a čo spadne, alebo praskne. Aby však celková obnova a odstránenie systémových porúch dopadla v najvyššej možnej kvalite je na strane vlastníkov a správcov potrebné prehodnotiť svoj postoj v prístupe k činnostiam na obnove bytových domov, pretože prax v tomto smere nie je veľmi ružová. Prax je zväčša taká, že vlastníci na vlastnú škodu, ale aj niektorí správcovia podceňujú potrebu vyhotoviť pred obnovou bytového domu realizačný projekt a prizvať nezávislého stavebného dozorastatika už na samom počiatku rozhodovania a prípravy obnovy veriac, že vylúčením týchto odborníkov v prípravnej fáze ušetria ťažko zarobené Eurá. Ak si aj prizvú stavebného dozora, tak len v tom najnutnejšom rozsahu pre administratívne úkony v rámci stavebného konania na požiadavku stavebného úradu, t.j. pre vydanie stavebného povolenia a podpis na odovzdávacom protokole po ukončení stavebných prác. Stavebný dozor v takýchto prípadoch „dozorovanú“ stavbu počas realizácie ani nevidel, čo v počiatočnej fáze obnovy ich domu uspokojuje vlastníkov, pretože ich stál zvyčajne cca 100-300 EUR… V zmluve o výkone dozora však nebude nič o jeho zodpovednosti a kontrole ! Veľmi často sa stávajú v prípravnom procese dve základné chyby, ktoré sú zapríčinené tzv. “profesionálnou slepotou“ vlastníkov a správcov (prehliadanie viditeľných porúch stavby)a „paušálnym prístupom“ stavebny_dozor_slepy_4k spracovaniu projektu obnovy „od stola“ zo strany niektorých projektantov, ktorí sú schopní dodať projekt obnovy bytového domu aj do 10 dní, ak nie aj skôr. Ide totiž o to, že nieraz sa stalo, že vlastník, alebo  aj správca si  častou návštevou toho istého objektu prestane všímať viditeľné technické poruchy a poškodenia stavby, alebo jej častí či zariadení. Je to prirodzená ľudská vlastnosť, že si zvykneme na viditeľné poškodenie, ktoré prestaneme vnímať do doby havárie. Mnoho krát ani nevedia, aké systémové poruchy má ich dom už od výstavby. “Rýchly” projektant zasa zabudol v tabuľkách niektorých výkresov údaje z predchádzajúceho projektu… Čo sa týka prípravnej fázy obnovy, tu si dovolím správcom a vlastníkom bytových domov doporučiť, aby neváhali a nešetrili tam, kde v konečnom dôsledku môžu najviac získať, na kvalite celého procesu obnovy od prípravy projektových prác až po odovzdanie poslednej ukončenej práce na objekte, a na investičných nákladoch za realizačné práce a dodávky. Prípravná fáza obnovy bytového domu má na kvalitu a cenu vplyv viac ako 70-80 % z možných 100 % všetkých stavebných činností. Zanedbaním a podcenením kvality prípravných procesov zostáva vlastníkovi a správcovi posledná možnosť vplyvu na kvalitu a cenu len počas samotnej stavebnej realizácie v rozsahu vplyvu cca 20-30 %, čo sa u nás od konca 90 rokov min.stor. prakticky bežne deje. Vďaka školeniam stavebných dozorov a projektantov v posledné cca 1-2 roky zameraných na problematiku obnovy bytových panelových domov sa zvyšuje ich odborná činnosť a vedia poradiť a usmerniť správnym smerom projektovú, technickú a cenovú úroveň v prospech vlastníkov, kde je ešte stále dosť nedostatkov. Preto si pripomeňme a podrobnejšie sa pozrime aj na druhý, systémový technický problém panelových bytových domov, teda na technické systémové poruchy.

graf_dozora_2

Podľa Výnosu Ministerstva výstavby a regionálneho rozvoja Slovenskej republiky zo 7.12.2006 č.V-1/2006 sú to tieto systémové poruchy na ktoré sa vzťahuje aj možnosť finančnej dotácie :

  1. keramzitbetónových obkladových dielcov na klimaticky najviac namáhanom štíte bytového domu najmä konštrukčného systému ZT, ZTB, T06B-BA a BA. Vizuálne zistenie poruchy: zatekanie dažďovej vody, trhliny v keramzitbetóne, oddeľovanie, drolenie a vypadávanie hmoty obkladových dielov z keramzitbetónu;
  2. troskopemzobetónových obkladových dielcov na štítoch bytového domu konštrukčného systému T06B-KE. Vizuálne zistenie poruchy: zatekanie dažďovej vody, oddeľovanie troskopemzobetónových obkladových dielcov od nosnej železobetónovej steny;
  3. vystupujúcich konštrukcií schodiskového priestoru bytového domu najmä konštrukčného systému, alebo stavebnej sústavy ZTB, BA-BC a BA NKS-S. Vizuálne zistenie poruchy: praskliny, lámanie a vypadávanie copilitu, trhliny medzi vystupujúcou a ostatnou časťou budovy, zatekanie dažďovej vody, korózia spojovacej výstuže a oceľových rámov zasklenia;
  4. predsadených lodžií s kazetovými stropnými panelmi bytového domu najmä konštrukčného systému ZT . Vizuálne zistenie poruchy: vypadávanie betónovej hmoty v mieste uloženia dosky loggie (na podporný rám alebo stenu) a v strede dosky v dôsledku korózie kotvenia zábradlia rozpadom betónovej hmoty rebrovej dosky loggie, trhliny a rozpadávanie betónovej hmoty, zatekanie dažďovej vody pre chýbajúcu, alebo porušenú hydroizoláciu v podlahe a koróziu výstuže;
  5. predsadených loggií s dutinovými stropnými panelmi bytového domu konštrukčného systému T08B Vizuálny stav poruchy: zatekanie dažďovej vody do pozdĺžnych dutín loggiovej stropnej dosky, trhliny v betóne v oblasti uloženia dosky loggie, korózia kotvenia zábradlia, vypadávanie betónovej hmoty, korózia výstuže;
  6. balkónov a lodžií bytového domu najmä stavebnej sústavy alebo konštrukčného systému T-11 až T-16, T01B až T03B, BA, MS-5, MS-11, LB, MB, T06B a B-70 Vizuálne zistenie poruchy: vypadávanie betónovej hmoty, trhliny v betónovej hmote, zatekanie dažďovej vody, korózia výstuže príp.aj korózia nosnej oceľovej konštrukcie a kotvenia zábradlia, vytváranie tepelného mosta;
  7. vystupujúcich zvislých pilastrov a vodorovných ríms bytového domu najmä konštrukčného systému LB a MB. Vizuálne zistenie poruchy: vytváranie trhlín v betónovej hmote, zatekanie dažďovej vody, vypadávanie betónovej hmoty, vytváranie tepelného mosta a korózia výstuže;
  8. obvodového pláťa zo spínaných pórobetónových dielcov bytového domu najmä stavebnej sústavy P1.15, SpM P1.15, PS 82 a BA NKS-S. Vizuálne zistenie poruchy: zatekanie dažďovej vody medzi pórobetónové prvky spínaných dielcov obvodového plášťa a do hmoty pórobetónu, trhliny medzi prvkami a v hmote pórobetónu, zatekanie spôsobujúce koróziu oceľových konzol, spínacích ťahadiel a výstuže;
  9. stykov obvodového plášťa s vrstvenými dielcami s tepelno-izolačnou vrstvou hrúbky 80 mm bytového domu najmä stavebnej sústavy P1.14, SpM P1.14, PS 82 a P1.24. Vizuálne zistenie poruchy: korózia výstuže spojov a zatekanie dažďovej vody stykmi obvodového plášťa;
  10. atiky bytového domu najmä stavebnej sústavy PS 82 PP . Vizuálne zistenie poruchy: trhliny v strešnej krytine, odklonenie atikových dielcov od zvislej roviny, otváranie vertikálnej škáry styku, deformácia oplechovania, zatekanie dažďovej vody;
  11. obvodového plášťa a nosných stien z pórobetónových tvárnic bytového domu konštrukčného systému PV-2 . Vizuálne zistenie poruchy: trhliny v povrchovej úprave, odúvanie a odpadávanie povrchových úprav (vonkajších a vnútorných omietok);
  12. obvodového plášťa zo spínaných pórobetónových dielcov a súvisiacej predsadenej loggie bytového domu stavebnej sústavy BA NKS-S Vizuálne zistenie poruchy: trhliny v obvodovom plášti, nesprávne ukotvená loggia a zábradlie, uvoľnenie ukotvenia zábradlia, vypadávanie hmoty pórobetónu v nadpraží obvodových dielcov pri predsadenej loggii.
(Zdroj: Výnos Min. výstavby a reg. rozvoja Slovenskej republiky zo 7.12.2006 č.V-1/2006 )
Tu si dovolím zdôrazniť, že spôsob odstránenia systémových porúch treba už od prípravy zveriť stavebným odborníkom, ktorí sa venujú problematike panelových bytových domov počnúc stavebným dozorom, ktorý bude po odbornej stránke zastupovať záujmy vlastníka a správcu bytového domu. Pri odstraňovaní systémových chýb bytového domu nie je možné podceňovať priebežnú kontrolu všetkých činností stavebným dozorom, ktorý napriek nepriaznivému súčasnému stavu legislatívy je prakticky jedinou ochrannou inštitúciou, ktorá môže a vie dohliadať na kvalitu všetkých vykonaných prác a dodávok. Vlastníci a správcovia by sa nemali spoliehať na vlastné, často krát laické vedomosti získané z rôznych brožúr a rád šikovných murárov zateplovačov, ktorí ako sa nakoniec ukáže sú kuchári, maliari, len stavební odborníci nie. Pre informáciu musím poukázať v prípravnej etape spracovávania projektu na nutnosť rozhodne sa vyvarovať zanedbaniu zabezpečenia ukotvenia zábradlia, odstráneniu uvoľnených častí stavebných konštrukcií predsadených loggií a dielcov obvodového plášťa, odstráneniu priťaženia loggiovej, alebo balkónovej dosky, nahradeniu odstránených nosných častí, odstráneniu a nahradeniu tesniacich hmôt spojov medzi obvodovými panelmi a ošetreniu armatúr spojov, kotvení a stavu balkónových dosiek a iných porúch, ktoré musí pred spracovaním projektovej dokumentácie osobne obhliadnuť stavebný dozor, statik a projektant spolu so zástupcom vlastníkov, prípadne aj so správcom. V tejto súvislosti je potrebné venovať zvýšenú pozornosť okrem predsunutých loggií aj balkónom, pretože v poslednom období prichádza na niektorých budovách k ich deštrukcii – odtrhnutiu zatiaľ bez poškodení zdravia, alebo úmrtia. Z terminologického a technického hľadiska si musíme rozdeliť loggiu a balkón. Balkón je konštrukcia, ktorá vyčnieva z úrovne fasády a zábradlie mávajú z ocele, z betónu alebo aj z dreva. Loggie sú konštrukcie, ktoré sú celkom alebo z časti zapustené, alebo celkom, alebo z časti vyčnievajúce z úrovne fasády domov. Teda majú podlahu, bočné steny a strop, a sú otvorené. Zábradlie tiež môžu byť z rôznych materiálov.Väčšina panelových domov má loggie predstavané. To znamená, že konštrukčné časti loggií sú prichytené s oceľovými kotvami do konštrukcie fasádnych panelov. Konštrukčný materiál týchto loggií je železobetón. Medzera medzi fasádnym panelom a konštrukciou loggie je spravidla 2 cm. To znamená, že dažďová voda steká po fasáde a cez oceľové kotvy, ktoré sú voľné bez protikoróznej ochrany. Je známe, že asi 60% panelových domov má už 20 -50 rokov. Nie je problém si predstaviť, čo dokáže urobiť korózia železa za túto dobu. Balkóny boli naprojektované staticky spolu s panelovým domom. Ich bezpečnosť bola so statickými výpočtami spojená spolu s technológiou montáže. Ako som spomenul, balkóny a loggie sú súčasťou bytu. Žiaľ majitelia, nájomcovia, užívatelia, ale ani správcovia bytov doposiaľ nekontrolovali a nekontrolujú fyzickýa statický stav týchto loggií a balkónových konštrukcií. Niektoré sú už vážne poškodené, pričom ich majitelia, nájomníci alebo užívatelia ich používajú často krát ako sklad, zasklievajú ich, vykonávajú výmurovky, pokladajú ďalšiu dlažbu, atď. Nikto nepočíta s tým, že takými zmenami viacnásobne zaťažujú ich konštrukciu. Pri starších panelových bytových domoch by mali vlastníci lodžie nie zaťažovať, ale naopak odľahčiť a dať vyhotoviť odborný posudok statika. V prípade predsunutých lodžií sa odporúča dvojtonové betónové zábradlie vymeniť za zábradlie z ľahších materiálov. Rekonštrukcia balkónových a lodžiových dosiek sa robí až po posúdení stavu na základe obhliadky statika, hlavne v mieste napojenia do nosnej konštrukcie budovy. Pre vlastníkov je výhodnejšie, ak sa obnova balkónovej a lodžiovej konštrukcie vykoná tzv. suchým spôsobom, ktorý pozostáva z viacerých lepených izolačných vrstiev pod nášľapnou vrstvou – dlažbou a je k nosnej konštrukcii šetrnejší a ľahší. Cena suchého spôsobu obnovy balkónu je podľa použitého systému len asi o 30 – 40 % vyššia, pričom jeho životnosť je 2 až 3 násobne dlhššia ako murársky, tzv. mokrý spôsob obnovy, ktorý má bežnú životnosť 5-7 rokov. Samotná realizácia murárskeho spôsobu obnovy bežnej balkónovej konštrukcie (cca 1,6 m2) trvá asi 5 – 7 dní a suchý spôsob asi 4 – 6 hodín. Pri obnove balkónových a lodžiových konštrukcií by sa projektant nemal dať ovplyvniť vlastníkom z hľadiska šetrenia peňazí a mal by vždy navrhnúť aj kompletnú výmenu zábradlia. Oceľ zábradlia býva zvyčajne z vnútra hĺbkovo skorodovaná a meniť ho 2 – 3 roky po obnove dosky je nanajvýš nevhodné, lebo dôjde k porušeniu všetkých konštrukčných vrstiev a k znehodnoteniu celej obnovy balkónu alebo lodžie. V tejto súvislosti je veľmi dôležité posúdenie stavu kotvenia zavesených oceľových balkónov aspoň raz za 10 rokov, bezpodmienečne však na domoch ktoré sa idú zatepliť.
Autor: Ivan Pauer, prezident SASDARS

((1) Zdroj: MVRR SR )

30.apr.2011